Comprar una vivienda en 2026 no será solo una decisión emocional o de oportunidad, sino una operación que exigirá más planificación financiera que en años anteriores. Aunque el mercado sigue activo gracias al Fogaes y al subsidio al dividendo hipotecario, el escenario está cambiando: los cupos de estos beneficios se están consumiendo rápido y, además, la transparencia total de las deudas (incluyendo créditos automotrices, de cajas de compensación y mutuarias) hará que muchas personas vean reducido su poder de compra sin haberlo notado aún.
En este contexto, José Jesús Velásquez, ingeniero industrial y CEO de MyV Gestión Inteligente, plantea que el error más común es partir buscando propiedades o créditos sin tener claro el objetivo de la compra. “Lo primero que una persona tiene que hacer es definir su plan. No es lo mismo comprar para vivir que comprar para invertir, ni comprar ahora que proyectarse a futuro. Esa definición es la que marca todo el camino después”, explica.
Hoy, los requisitos tradicionales siguen vigentes: tener cuenta corriente, renta suficiente, no estar en Dicom y contar con pie o capacidad de ahorro. Pero para 2026, el experto sostiene que hay dos herramientas que pueden marcar una diferencia real. “El Fogaes permite financiar hasta el 90% del valor de la propiedad, lo que reduce de manera importante el ahorro que una persona necesita, y el subsidio al dividendo, que baja alrededor de 0,6% la tasa de interés, permite que el dividendo mensual sea menor y que se requiera menos renta para comprar”, señala Velásquez. Estos beneficios, aclara, aplican principalmente a viviendas de hasta 4.000 UF.
Otro factor clave es entender cómo el sistema financiero mira los ingresos. “No todas las rentas se analizan igual. Una persona dependiente, independiente o dueña de empresa es evaluada de forma distinta, y ahí muchas veces se pierde capacidad de compra por desconocimiento”, explica. A eso se suma una herramienta poco utilizada: el complemento de renta. “Se puede complementar con pareja, amigos o familiares, y existen dos modalidades, una que otorga dominio sobre la propiedad y otra que funciona solo como aval. Definir bien esa figura es fundamental”, agrega.
Además, advierte que antes de cotizar créditos hipotecarios es mejor conocer cuánto se puede pagar realmente. “El sistema financiero presta entre un 25% y un 35% de la renta válida como dividendo. Si no sabes cuál es tu renta válida, ir a cotizar créditos solo puede generar rechazos y dañar tu perfil”, comenta.
De cara a este año, Velásquez pone especial atención en la publicación total de las deudas. “Créditos que antes no aparecían ahora sí lo harán. Un auto financiado o un crédito de caja de compensación puede hacer que una persona ya esté sobreendeudada sin saberlo”, advierte. Por eso, recomienda no postergar decisiones y evaluar compras a futuro. “Hoy se puede entrar a un proyecto pagando el pie en cuotas. En dos o tres años, cuando la propiedad esté lista, el perfil financiero puede estar preparado si se hace bien”.
Finalmente, el experto hace un llamado a formalizar ingresos y no quedarse con una sola alternativa de financiamiento. “Lo que no está formalizado no existe para el banco. Y en 2026 habrá más opciones, porque bancos y mutuarias van a competir por clientes. Hay que informarse, comparar y no tomar la primera respuesta como la definitiva”.
En un mercado que todavía ofrece oportunidades, la diferencia entre lograr o no comprar una vivienda estará cada vez más en la estrategia. Y ese, coinciden los expertos, será el verdadero desafío del 2026.
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